Änderung in der Bayerischen Bauordnung ab 2026

Zum 1. Januar 2026 gab es erneut einige Änderungen in der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Für die Zimmerer ist eine davon von besonderer Bedeutung. Betroffen ist der Artikel 81 „Örtliche Bauvorschriften“ Absatz 5, der Bezug nimmt auf Art. 57 „Verfahrensfreie Bauvorhaben“ Abs. 1 Nr. 18.

Die Gesetzeslage war seit dem 1. Januar 2025 so, dass örtliche Bauvorschriften dem seit diesem Zeitpunkt verfahrensfrei gestellten „Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben, …, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert werden“ (Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO), nicht im Wege standen.

Diese sehr großzügige Gesetzeslage wurde durch die Änderung der BayBO nun wieder etwas zurückgenommen.

Nun heißt es neu in Art. 81 Abs. 5 BayBO:

„Örtliche Bauvorschriften nach Abs. 1 Nr. 2 bis 6 stehen einem Bauvorhaben nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 nicht entgegen.“ Im Umkehrschluss ist also jetzt wieder Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO zu beachten, da er nicht in Abs. 5 genannt wird. Darin heißt es:

• Die Gemeinden können durch Satzung im eigenen Wirkungskreis örtliche Bauvorschriften erlassen

1. über besondere Anforderungen an die äußere Gestalt von baulichen Anlagen zur Erhaltung und Gestaltung des Ortsbildes, (…).

Offizielle Vollzugshinweise zur neuen BayBO auf der Seite des Bayerischen Bauministeriums gibt es noch nicht.

In der Gesetzesbegründung, Drucksache 19/9193 Bayerischer Landtag, 19. Wahlperiode vom 3.12.2025, heißt es dazu:

Im Rahmen des Vollzugs hat sich gezeigt, dass in einzelnen Fällen durch Dachgeschossausbauten das historisch gewachsene Ortsbild von Städten und Gemeinden, insbesondere die regional- und ortstypischen Dachlandschaften, beeinträchtigt werden kann. Daher sollen Dachgeschossausbauten künftig mit Ortsgestaltungssatzungen nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO in Einklang stehen müssen. In der Praxis dürften nur wenige Fälle betroffen sein, da nur wenige Gemeinden Ortsgestaltungssatzungen mit entsprechenden Vorgaben haben und sich diese in der Regel auch nur auf bestimmte Flächen beschränken, die ein besonders schutzwürdiges, meist historisch gewachsenes Ortsbild haben.

Art. 83 Übergangsvorschriften Abs. 8a BayBO legt fest, dass für Baumaßnahmen nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18, die vor dem 1. Januar 2026 angezeigt wurden, noch die alte Regelung gilt. Sie genießen demnach also „Vertrauensschutz“.

Fazit: Ab dem 1. Januar 2026 sind für „Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben, „(…) wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert werden (…)“, Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO, wieder Ortsgestaltungssatzungen zu beachten!